お金持ちになりたいサラリーマンのゼロから始める不動産投資①
と、そんなタイトルで今日も述べていきたいと思います。
今から述べることは、2012年頃、僕自身が実際に体験に基づくものです。
融資の話は出ません
今回は『融資』の情報に全く触れませんので、今でも１０年前でも大して状況は変わらないのですが、不動産投資の状況というのは、色々なパラメーターに左右されるため、『今はこの情報通りにはいかないよ？』ということを覚えておいてください。専門家を語る方のブログを見て、そのまま真似できないのが不動産の辛いところです。融資の状況は刻一刻と動いているからです。
不動産経営を始めたきっかけ
自己紹介にも書きましたが、父の体調不良により、実家の商売が商売が続けられなくなりました。
僕はサラリーマンですので、実家の商売を営むことができませんでした。このため、商売を止め、店舗を貸すという決断をしました。
しかしここで問題が生じます。不動産は、「誰が」所有するのかによって、賃料収入に対する税金が大きく変わるからです。
「誰が」所有するのが得か
税金について検討した結果、親世代の持っていたお店を新しく設立したマイクロ法人名義に登記し直して、それをマイクロ法人として貸すことになりました。その管理を株式会社の代表として僕が担っています。
マイクロ法人名義で物件を所有しているのは、ファミリー全体にかかる税の負担を考えた場合に、最も純資産を残すことができるからです。
要するに、税金と社会保険料の対策のためです。詳細は省きますが、この賃料を「個人」に帰属させると色々な問題が起こります。
個人が不動産を持つデメリット
ファミリー全体にかかる税負担を考慮すると、個人が不動産を持つのはデメリットが多く、お勧めできません。以下に、「親世代」が保有する場合と、僕のような「子世代」が保有する場合について、簡単に説明します。
「不動産」を親世代が所有する場合
①親世代を子世代の扶養家族に入れられなくなるため、子世代の税金がアップ。
②子世代が受け取る家族手当（サラリーマンとして）が削られる。
③親世代が支払う税金・健康保険料がアップ。
④親世代に収入があることから、子世代の社会保険に被扶養者として入れられない。
「不動産」を子世代が所有する場合
①サラリーマンの給与所得＋不動産所得で子世代の支払う税金がハイパーにアップ※
②子世代の受け取る児童手当がダウン。
③子世代が支払う孫世代の医療費がアップ。一定の所得水準を超えると有償化するため。
※①の詳細は以下の記事で説明しておりますので、ご覧ください。
マイクロ法人は不動産と相性がいい
以上のデメリットを回避するため、「法人」を立ち上げて、「法人の収入」として賃料を計上し始めました。
マイクロ法人に不動産を持たせることによって、子世代の僕も親世代も、共に増税と社会保険料アップのインパクトから逃れることができたからです。もちろん、適正な法人税を毎年支払っています。
2019年現在、マイクロ法人については凄腕の税理士が情報をどんどん公開していますが、2012年にはインターネット上に十分な情報がありませんでした。
市区町村があっせんしてくれる税理士さんの無料相談に通い、僕の仮説を確認し、プランを実行するために親世代を説得する（≒説明する）のも簡単ではありませんでしたが、なんとか分かっていもらい、実行に至ったわけです。
どれくらい節税できるのか
モデルケースとして家賃収入が３００万円だとします。これが個人に発生した場合に親世代が年間で支払う所得税・住民税・国民健康保険料のトータルは、なかなかとんでもない負担になります。
住民税については、大体１０％と考えて良いと思います。
健康保険料については松戸市のHPにあった早見表を参考にしました。別に松戸市にいるわけではないのですが^^;
所得税は、国税庁のタックスアンサーに速算表がありましたので、そちらを参考にしています。
計算をシンプルにするために、諸々の控除を行った後の不動産所得が３００万円だったとします。ついでに、住民税の場合「世帯割」などの追加徴収もありますが、ここではシンプルにするため、計上しません。（ここまでの数行はあまり重要ではないので、読み飛ばしてください）
さらに言うと、親世代は節税に詳しくありませんでした。節税対策をしていない状態でダイレクトに納税義務が発生する、そんな場合を以下のケースでは想定しています。
ザックリですが計算してみました
不動産所得３００万円の場合：
①国民健康保険料：４０～６４歳の年間保険料は359,960円
②所得税：３００万円×１０%-97,500円=202,500円
③住民税：３００万円×１０％=300,000円
→合計862,460円
どうですか？それなりの納税額になりませんか？
法人税は払うけれど安い
詳細は省きますが、年間で７万数千円程度の法人税等を毎年支払う程度で済んでいました。不動産による「収入」に対し、様々な「必要経費」を計上するため、法人税はそこまで負担が発生しないからです。
法人の決算処理は自分でできる
法人の決算は、個人事業主よりも手間はかかります。ただ、やろうと思えば自分でもできます。個人事業主の確定申告を自分で「ソフトを使って」やれているのであれば、そこからはほんの＋αという印象でした。
もちろんわからないこともありましたが、税務署にアポをとって、相談に行けば解決しました。
世の中には税務署を「怖いところ」「相談してはいけないところ」「できれば行きたくないところ」と思っている方もおられます。しかし、個人的には、「役所の方々の中で、あんなに親切にじっくりと話を聞いてくれる方々はいないのではないか？」と感じています。
決算が１２月の方は、１月の正月休み中に最寄りの税務署に書類の書き方を指導いただくこともできますし、「会計ソフト」を使える程度まで簿記を理解していれば、あとは法定調書の書き方指導を現場で受けるだけになります。 基本的に、税務署はカレンダーどおり営業しています。
サラリーマンの場合、平日にまとまった休みが取れる時期があるならば、その直前に決算を設定してしまいましょう。これにより、決算後に税務署で指導をいただく機会を作ります。お盆の時期等でも良いかもしれません。
まとめ
収益不動産をマイクロ法人で保有することで、ファミリー全体の純資産を合法的にアップできました。１年分の決算を自分で準備したことにより、法人設立に伴う諸経費分をはるかに超えて節税できたからです。
２年目以降もこの節税を続ければ、確実にファミリー全体の純資産は増加します。
消費税の増税やサラリーマンに対する増税が世間を賑わせています。そんな中でも節税ができる機会を逃さないよう、できるところから実践していきましょう。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
参考：自己紹介はこちら
参考：給与アップのためのTOEICの勉強法はこちら
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